부동산 투자 중 아파트 갭투자 알고 계시나요? 아파트 갭투자를 이해하기 위해서는 전세 제도를 알아야 합니다. 전세 제도는 한국에 있는 독특한 주거 형태입니다. 1970년대 아파트 공급이 증가하면서 당시 목돈이 많지 않았던 사람들이 아파트를 매입한 후 목돈을 받고 다시 아파트를 빌려주는 관행이 전세 제도로 굳어졌습니다.
① 전세 제도 이용 갭투자를 하는 이유
왜 살지도 않을 아파트를 사서 다른 사람한테 빌려줄까요? 아파트 가격이 상승할 것이라 예상했기 때문입니다. 투자자 입장에서 작은 돈으로 큰 수익을 올릴 수 있는 기회였습니다. 예를 들어 볼까요?
- 현재 3억 원인 A 아파트
- 전세는 2억 원
- 내 돈 1억 원으로 아파트 매입 가능(취득세 등 부대 비용 별도)
대출을 받아서 아파트를 살 수도 있습니다. 그러나 대출은 이자 비용이 발생합니다. 그러나 전세를 주면 오히려 목돈이 생겨 다른 투자를 할 수도 있고, 은행에 넣고 이자를 받을 수도 있습니다. 이렇게 A 아파트를 1억 원만 가지고 살 수 있게 됩니다. 이제 3년이 지납니다.
- A 아파트 4억 원으로 상승
- 내 돈 1억 원으로 1억 원을 벌게 됨
- 3년 수익률 100%
만약 전세가 없었으면 3억 원을 마련해 아파트를 샀어야 합니다. 그럼 3억 원으로 1억 원을 벌게 됩니다. 그럼 수익률은 33%로 떨어집니다. 세금 등을 고려하지 않은 계산이지만, 그만큼 적은 돈으로 큰 수익을 올릴 수 있는 기회입니다. 그런데 이것이 끝이 아닙니다.
- 4억 원으로 상승한 A 아파트
- 전세금 3억 원으로 올림
아파트 가격이 올라갔기 때문에 전세금도 올릴 수 있습니다. 그렇다면 처음 내가 투자한 1억 원을 회수하게 됩니다. 만약 1억 원도 다른 사람에게 빌렸다면 올린 전세금으로 그 돈을 갚습니다. 나는 1억 원이 다시 생겼기 때문에 다른 아파트 투자할 기회를 얻습니다.
- A 아파트 : 매매가 4억 원, 전세가 3억 원
- B 아파트 추가 매입 : 매매가 3억 원, 전세가 2억 원
이렇게 되면 이제 나는 아파트 2채를 가지게 됩니다. 또 3년이 지나 A, B 아파트가 1억 원 올랐습니다. 그럼 또다시 전세금을 올립니다. 다시 투자할 돈이 생깁니다. 이런 과정을 반복하면 더 이상 내 돈 들지 않고 아파트를 계속 늘릴 수 있습니다.
② 세입자도 좋은 전세 제도
누가 전세를 살까요? A 씨는 대전에 살고 싶은 집이 있습니다. 그 집은 현재 5억 원입니다. 그러나 돈을 아무리 끌어모아도 3억 원 정도밖에 없어 집을 살 수 없습니다. 부동산에 갔더니 B 씨가 A 씨가 원하는 집을 3억 원에 살게 해준다고 합니다. 그래서 A, B 씨는 전세 계약을 체결했습니다.
살고 싶은 곳에 아파트를 매입할 돈이 없는 사람이 전세 제도로 거주할 수 있게 되었습니다. 물론 아파트를 사서 거주하는 게 제일 좋지만, 그럴 수 없는 상황에서 거주 기회를 얻는 것도 좋은 것 아니겠습니까?
③ 갭투자 주의할 점
갭투자는 아파트 가격이 지속적으로 상승할 것을 전제로 합니다. 그러나 아파트 가격이 계속 상승만 할까요? 2010~2012년에는 아파트 가격이 하락했습니다. 아파트 가격이 하락해도 유지 비용은 계속 필요합니다. 대출을 했다면 이자를 내야 합니다. 재산세도 냅니다. 아파트 시설에 문제가 생기면 유지, 보수해야 합니다. 즉, 투자의 손실 구간이 있다는 말입니다. 그러나 이보다 더 큰 문제는 아파트 가격 하락에 따른 전세 가격 하락입니다.
- 현재 3억 원인 A 아파트 매입
- 전세 2억 원
- A 아파트 2억 원 가격 하락
- 전세 1억 5,000만 원 요구
아파트 가격이 떨어지면 전세 가격도 떨어집니다. 2억 원이던 전세가 1억 5,000만 원이 되면 기존 세입자가 나갈 때 줘야 하는 2억 원을 새로 들어올 세입자의 전세금 1억 5,000만 원에 내가 추가로 5,000만 원을 준비해 지급해야 합니다. 즉, 금융 리스크가 발생합니다.
그래서 묻지 마 갭투자는 피해야 합니다. 내가 갭투자하는 지역의 입지나 인구 구성, 전세가 잘 나갈 수 있는지 등 여러 항목을 따져서 아파트 매입을 진행해야 합니다. 무턱대고 갭투자를 했다가 세입자 돈을 주지 못해 경매로 넘어가는 사례를 많이 봤습니다. 그래서 갭투자 전에 미리 부동산 투자 공부하는 것을 추천합니다.
이상으로 부동산 투자 중 아파트 갭투자에 대해 알아봤습니다. 오늘 소개한 내용은 갭투자 개념 정도입니다. 실제 전세를 안고 아파트를 사는 갭투자를 하려면 고려할 사항이 많습니다.
먼저 아파트 매매 시장의 분위기 파악이 필요합니다. 그리고 내가 사고자 하는 아파트가 있는 지역 분석도 해야 합니다. 인구 유입, 유출 여부, 주변 일자리 등의 조건입니다. 더 미시적으로는 내가 사려는 아파트의 입지도 봐야 합니다. 학군, 소득 수준, 개발 호재 등입니다.
이렇게 사전 분석이 끝나고 매매와 전세의 가격 차이가 적을 때 매수 타이밍을 잡습니다. 살면서 기회는 여러 번 찾아올 것입니다. 그러니 조급하게 투자할 필요 없습니다. 준비된 자가 기회를 잡을 것입니다. 먼저 공부하고 함께 기다리면 좋겠습니다.
- 매매가 하락 + 전세가 상승의 시기
- 매매가 상승 + 더 높은 전세가 상승의 시기
- 매매가 하락 + 이에 따른 전세가 하락 또는 반