아파트 투자를 한마디로 정리하면 ‘언제 어디의 상품을 사느냐’입니다. 모든 수익 목적의 상품 판매가 마찬가지일 수도 있지만, 큰돈이 들어가는 부동산은 이 부분이 정말 중요합니다. 그래서 부동산 스터디 아파트 매매 고려해야 할 3가지 요소에 대해 알아보겠습니다.
① 언제 When
투자의 핵심 중 하나는 시장의 흐름입니다. ‘언제’는 바로 이 시장의 흐름에 대한 기준입니다.
주택 시장에도 흐름이 있습니다. 보통 투자 사이클이라고도 합니다. 투자에 관심이 있다면 한 번쯤 들어본 용어로 익숙할 것입니다. 주택 시장도 흐름-사이클이 있고, 현재 시점이 그 흐름 어디에 있는지 파악이 필요합니다. 어쩌면 투자의 타이밍을 아는 것이 전부일 수도 있습니다.
부동산 상승장, 하락장 들어보셨죠? 아무리 좋은 아파트라도 가격이 가장 높은 곳, 즉 꼭지에서 사고 그 뒤 주택 시장 하락장에 들어선다면 가격은 떨어질 수밖에 없습니다.
위의 그래프는 대한민국에서 가장 입지와 선호가 좋다는 아파트의 가격 그래프입니다. 이 아파트는 전용 면적 76.79㎡ 국민 평형에 누구나 살고 싶은 곳에 위치해 있습니다.
이런 아파트 가격 차트를 보면서 사람들은 생각합니다. ‘아파트 가격은 계속 우상향할거야!’
그리고 특히 입지가 좋은 곳의 아파트는 그런 경향이 강하니까 언제든지 사서 버티면 된다고 생각합니다. 그래서 시장의 흐름, 즉 언제 사야 하는지 고려하지 않고 2022년 1월에 이 아파트를 샀다고 가정해 봅시다. 그럼 어떻게 되었을까요?
이 아파트는 바로 강남 대치동에 위치한 그 유명한 ‘은마 아파트’입니다. ‘강남불패’
이 은마 아파트를 시장 흐름을 고려하지 않고 샀다면 어떻게 되었을까요? 언제든지 사서 견디면 결국은 오르니까 괜찮았을까요?
- 2022년 1월 매매 일반 평균가 : 24억 원 – KB 부동산 기준
- 2022년 11월 매매 일반 평균가 : 19.5억 원 – KB 부동산 기준
- 2022년 12월 6일 최저 호가 기준 : 18.3억 원 – 네이버 부동산 기준
아파트를 산 지 채 1년도 되지 않았는데 산 가격 대비 5.7억 원이 하락했습니다. 하락률은 25%입니다. 그래도 결국 아파트 가격은 오르니까 견디면 될까요?
서울도 이번 아파트 가격 상승기 전 과거 하락 기간이 길게 있었습니다. 2006년 중반에 고점을 찍고 2013년 말까지 하락합니다. 대충 계산해도 7-8년입니다. 꼭지를 잡고 7-8년 동안 집값이 떨어지는 것을 보면서 ‘결국 우상향하니까 괜찮아!’할 수 있을까요? 이건 거의 믿음의 영역입니다.
그래서 투자에 있어 가장 중요한 부분은 “때”를 아는 것, 즉 ‘언제 사느냐’입니다.
② 위치 Location
다음은 위치에 관련된 내용입니다. 이를 다른 말로 ‘입지’라고 합니다. 앞에 설명한 강남 대치동에 위치한 은마 아파트가 비싼 이유, 바로 이 입지로 설명됩니다. 은마 아파트의 입지는 정말 깡패입니다.
강남 대치동은 대한민국에서 입지가 가장 좋은 곳 중 하나로 정평이 나있습니다. 그래서 주변 아파트 가격이 정말 높게 형성되어 있습니다. 사람들이 원하는 것이 모두, 그리고 매우 잘 갖추어져 있기 때문입니다. 사람들이 원하는 것은 비슷한데, 땅은 제한적입니다. 그래서 그곳에 살고 싶은 욕망이 가격을 계속 끌어올리게 됩니다. 입지는 가격을 결정하는 핵심적인 요소입니다.
입지가 서로 다른 아파트를 비교해 보면, 입지가 가격에 얼마나 중요한 요소인지 쉽게 이해할 수 있습니다. 다음은 경기도에 위치한 과천시, 안양시, 군포시의 아파트 가격 추이를 나타낸 그래프입니다.
그래프에 나온 아파트는 전용 면적 59㎡ 연식이 30년 넘은 구축 아파트 가격 비교입니다. 가격 차이가 많이 납니다. 과천시 아파트가 가장 비싸고, 그다음이 안양시 평촌, 군포시 산본으로 이어집니다. 면적과 연식이 유사한데 가격 차이가 나는 것은 ‘입지’ 때문입니다.
비슷한 아파트를 ‘입지’만 달리하여 비교하니 분명하게 그 가격 차이를 확인할 수 있습니다. 또한 입지가 좋은 아파트는 주택 시장이 상승할 때 가격 상승률이 더 좋다는 것도 확인할 수 있습니다.
그래서 아파트 투자를 할 때 어디에 위치하고 있는지, 입지를 확인하는 것이 중요합니다.
③ 상품 Goods
마지막을 상품입니다. 아파트의 경우, ‘연식’과 관련된 이야기입니다. 동일한 입지라면 당연히 새것이 좋지 않을까요? 아니면 가까운 미래에 새것이 될 수 있는 분양권이나 재건축 아파트도 매력을 가질 수 있습니다.
최근에는 전보다 더욱 새 아파트를 선호하는 현상이 강해지고 있습니다. 그래서 이 상품에 관한 기준이 더 중요하다고 볼 수 있습니다.
예를 들어, 실거주 아파트 매수 방법을 설명한 아래의 글을 보겠습니다.
이 글에서는 창원의 아파트를 비교했습니다. 최종 후보에 오른 아파트 입지는 거의 유사합니다. 아니, 입지는 오히려 2006년에 지어진 아파트가 더 좋았습니다. 공급 면적은 84㎡로 동일합니다. 그런데 2017년에 지어진 연식이 덜 된 아파트가 더 비싼 가격을 형성하고 있습니다. 또한 주택 시장 가격 상승기에 그 상승폭도 새 아파트가 더 높았습니다.
그래서 입지가 중요한 요소지만, 입지가 유사하면 새 아파트나 새 아파트가 될 상품을 선택하는 것이 중요합니다.
이상으로 아파트 투자를 할 때, 고려해야 할 핵심 3가지를 알아봤습니다. 아파트 투자의 핵심 기준은 아래 3가지입니다.
- 언제 – 아파트 가격이 쌀 때
- 좋은 입지 – 위치
- 가능한 새 아파트 또는 분양권, 재건축 등 새롭게 될 상품
아파트 매매를 하기 전에 이 부분을 꼭 확인하셔서 성공 투자하길 바라겠습니다.