부동산 투자 지방 아파트 매매를 위해 세워야 할 기준은 무엇일까요? 이번 글은 이 기준에 대해 알아보는 시간을 가져보도록 하겠습니다.
지방 지역별 위상은 크게 5가지 기준으로 분류할 수 있습니다.
- 인구
- 직장
- 학군
- 환경
- 공급
각 기준에 대해 하나하나 살펴보겠습니다.
① 인구
인구는 안정적인 거주 수요를 나타내는 중요한 지표입니다. 그래서 최소 50만 명 이상 지역을 선택해야 합니다. 인구 평가에서 인구
인구 수를 기준으로 1-5군으로 나눕니다. 1군은 300만 명 이상, 2군은 200만 명 이상, 3군은 100만 명 이상, 4군은 50만 명 이상, 5군은 50만 명 미만입니다. 대표적인 1군 도시는 부산, 2군 도시는 대구, 3군 도시는 대전, 광주, 울산, 창원 정도가 있습니다.
② 직장
직장은 500인 이상 사업체 수와 종사자 수를 기준으로 1군에서 4군으로 분류합니다. 전국에서 500인 이상 사업체 수는 당연히 서울, 경기도, 인천에 몰려 있습니다. 서울 750개, 경기도 339개, 인천 96개입니다.
100개 넘는 지방 도시는 부산이 123개로 유일합니다. 다음으로 대전이 71개, 대구 63개 순입니다. 종사자수에 따른 일자리 수요가 인구 증가와 연결되어 있기 때문에 중요한 지표가 됩니다.
종사자수 100만 명 이상은 1군, 80만 명 이상은 2군, 50만 명 이상은 3군, 50만 명 미만은 4군입니다. 1군은 부산이고, 2군은 대구, 3군은 광주, 대전, 울산입니다. 특이한 점은 500인 이상 사업체 수는 대전이 대구보다 많지만, 종사자수는 대구가 많습니다. 그래서 인구, 직장 모두 대구는 2군, 대전은 3군이 되었습니다.
③ 학군
학군은 중학교 학업 성취도 평가를 기준으로 판단합니다. 상위 15개 학교 중 95% 이상 학교가 몇 개 있는지 개수에 따라 1-4군으로 분류합니다. 학업성취도 95% 3개 이상은 1군, 학업성취도 90% 5개 이상은 2군, 학업성취도 85% 5개 이상 3군, 학업성취도 85% 5개 미만은 4군입니다. 1군에는 대구, 대전, 울산이 있습니다.
부산은 인구와 직장에서 1군에 속하지만 학군은 2군입니다. 그 외 광주, 창원, 포항이 3군에 속합니다.
④ 환경
환경은 백화점 매장 수를 통해 확인합니다. 백화점 개수는 그 도시의 구매력과 소비력을 확인할 수 있는 중요한 지표입니다. 백화점이 입점할 때 얼마나 많은 조사를 할까요? 우리는 그 선택과 판단에 편승하면 됩니다.
백화점이 5개 이상이면 1군, 3개 이상이면 2군, 2개 이상이면 3군, 2개 미만이면 4군입니다. 1군은 부산, 2군은 대구, 3군에는 대전, 광주, 울산, 천안, 창원이 속해 있습니다.
⑤ 공급
마지막으로 공급입니다. 아무리 좋은 입지라도 아파트 물량이 많으면 투자에 어려움이 많습니다. 그러나 또 공급이 너무 없으면 그것도 매력 없는 입지라는 반증이기 때문에 안 됩니다. 그래서 적정한 공급이 있는지 따져봐야 합니다.
입주 물량의 적정 수요는 인구 수의 0.005로 볼 수 있습니다. 그래서 적정 수요 0.5배 범위 내는 1군, 1배 범위 내 2군, 2배 범위 내 3군, 2배 이상이면 4군으로 분류됩니다. 1군에는 창원, 전주가 있습니다. 2군은 울산, 김해, 원주, 춘천이고 3군은 부산, 대전, 광주, 청주, 구미, 군산이 있습니다.
공급은 인구, 직장, 학군 환경과 달리 지방 중, 소도시가 더 높은 군으로 분류됩니다. 그래서 광역시 외 도시에도 투자 기회가 있는 것입니다. 마치 주식도 우량한 코스피 200 기업이 당연히 좋지만, 중견 기업이나 시총이 작은 소액주도 투자 가치가 있는 것과 같습니다. 오히려 투자금이 작을 때 더 높은 수익률은 이런 곳이 더 좋을 수도 있습니다.
기타 교통 편의성
교통의 경우 지방은 전체적으로 그리 좋은 편이 아니라 주요 평가에서는 빠집니다. 서울, 경기권이 강남과의 접근성이 아주 큰 지표가 되는 것과 다른 점이기도 합니다. 그래도 교통 역시 평가해 볼 수 있겠죠?
교통은 주요 업무 지구 접근성에 대해 자차 이동 소요 시간이 몇 분 이내인가 평가합니다. 자차 이동이 15분 이내라면 S급, 30분 이내라면 A급, 40분 이내라면 B급, 40분 이상 걸리면 C급으로 분류할 수 있습니다.
이런 기준을 통해 지방 아파트 투자를 위한 지역 설정을 할 수 있습니다. 지역 혹은 도시를 정하면 도시 내의 입지 분석을 또 진행합니다. 투자는 결국 옥석 고르기, 선택의 연속입니다. 내 돈은 한정적이고 그 제한된 돈으로 소수만 골라 투자해야 하니까요.
이 정도 노력 없이 투자를 감행한다면 자신의 운을 믿어야 하는데, 얼마나 불확실합니까? 물론 로또도 되는 마당에 안 된다고 하진 않겠습니다. 그러나 전 제 운을 믿지 않습니다. 노력을 믿을 뿐..
부동산 투자 지방 아파트 매매의 기준 세우는 데 도움이 되었길 바랍니다.