부동산 투자로 지방 아파트를 매매하기 위한 입지 분석 기준을 제시했습니다. 혹시 이 내용을 안 보고 오셨다면 아래 글을 읽어보면 됩니다.
입지 분석 기준은 1) 인구 2) 직장 3) 학군 4) 환경 5) 공급입니다. 이 기준을 가지고 이제 구체적인 지역 분석에 들어가겠습니다. 이번 도시는 대구입니다.
① 대구 입지 분석
대구는 위 입지 분석 기준 어느 군에 해당할까요?
- 인구 – 2군 : 239만 명
- 직장 – 2군 : 종사자 수 80만 명 이상
- 학군 – 1군 : 중학교 학업성취도 평가 95% 3개 이상
- 환경 – 2군 : 백화점 4개
- 공급 – 3군 : 적정 수요 2배 범위 내
- 교통 – 2군 : 업무지구 접근성 자차 이동 30분 이내
①-1. 대구 지리적 특성
대구는 경상도의 중앙, 경상북도의 남쪽에 위치한 광역자치단체입니다. 시 자체 인구로는 서울, 부산, 인천에 이어 대한민국 4위의 대도시입니다.
대구는 대기업 공장이나 본사, 연구소와 같은 일자리는 상대적으로 적습니다. 그래서 경북대, 영남대, 계명대 등 지역 대학을 졸업한 청년들이 일자리를 찾아 수도권이나 포항, 구미, 경산, 칠곡 등에 취업하러 나가는 경우가 많습니다. 그리고 동구와 수성구에 인접한 경산시로 빠져나가는 인구도 많습니다. 일자리 부족으로 2015년 이후 수도권 및 타 지역으로 인구 유출, 저출산으로 인구가 급격하게 감소하고 있는 실정입니다. 2021년 6월 이후 240만 명이 붕괴되었습니다.
② 대구 달서구 개요
대구 달서구는 인구 55만 명의 도시로 행정 구역은 22개 동이 있습니다. 자치구 중 세 번째로 인구가 많고, 서울을 제외하면 자치구 중 가장 인구가 많은 곳입니다. 영남권에서 창원시 다음으로 인구가 많은 기초 자치단체입니다.
2025년 대구광역시청 신청사가 건립된 예정입니다. 대구의 주요 업무 지구인 성서산업단지, 달성군 일대 산업단지에서 사업체를 운영하는 사람들이나 구미시 대기업 등지로 출, 퇴근하는 사람들이 주로 거주합니다. 죽전네거리와 월배 신도시를 중심으로 지속적인 중, 대형 아파트가 들어서고 있습니다. 서울에 비유하면, 대구 수성구는 강남구, 달서구는 영등포구라 할 수 있겠습니다.
대구 달서구는 성서산단을 중심으로 동그랗게 발전을 거듭하였습니다. 1980~90년 대 지어진 아파트가 주를 이루다가 최근에 재건축, 재개발 등으로 신축 아파트가 많이 들어섰습니다. 그리고 죽곡, 대곡 등지로 확장하고 있으며, 월성동, 진천동 중심으로 자리 잡아가고 있습니다.
②-1. 학군 및 학원가
대구 달서구는 월성, 상인, 도원, 대곡 등 달서구 아래쪽으로 학군지가 몰려 있습니다. 특히 월성 푸르지오 앞으로 학원가가 가장 크게 형성되어 있습니다. 그리고 근처 2개 정도 중학교가 학업 성취도 평가에서 좋은 성적을 거두고 있습니다. 특히 상서중학교 성취도가 가장 높으나 주변 학원가가 없는 것이 특징입니다.
달서구는 고등학교 성취도도 높습니다. 중학교에 이어 고등학교까지 학군이 좋은 편이라 학군 수요가 충분할 것으로 판단됩니다. 학군의 선호는 수성구가 압도적이지만, 수성구는 가격이 높습니다. 그래서 수성구의 대체 지역을 고를 때 달서구가 그 가치를 발휘할 수 있다고 생각합니다.
②-2. 공급
달서구 아파트 입주는 22, 23, 24년으로 갈수록 많아집니다. 아파트 공급이 과잉되면 분명 가격에 대한 위험도 커집니다. 그러나 2026년 대구광역시청이 이전하면 과거에는 없던 수요가 창출되기 때문에 이를 소화할 가능성도 충분히 있습니다. 그래서 여러 측면에서 다면적으로 판단이 필요할 것으로 보입니다.
③ 생활권 순위 이상형 월드컵
내 집 마련을 위해 내가 살고 싶은 생활권부터 아파트까지 이상형 월드컵을 해보면 좋겠다고 말씀드렸습니다. 구체적인 내용은 아래 글에 자세히 담겨 있습니다. 현재 살고 있는 집을 고르게 된 기준을 담아뒀습니다.
이번에는 대구 달서구를 돌아보고 어느 지역에 살면 좋을까 생각을 했습니다. 가장 좋은 생활권은 단연 월성 생활권이라고 생각합니다. 다음이 월배 생활권입니다. 그리고 본리, 용산 / 감삼 생활권 순으로 이어집니다.
아파트 단지는 월성 생활권의 월성e편한부터 협성휴포레, 메르디앙 푸르지오 순이며, 월배 생활권은 아이파크 2차, 1차, aK 그랑폴리스 순으로 좋다고 생각합니다.
이렇게 대구 달서구 생활권, 아파트 단지 이상형 월드컵도 진행해 봤습니다.