부동산 투자로 지방 아파트를 매매하기 위한 입지 분석 기준을 제시했습니다. 혹시 이 내용을 안 보고 오셨다면 아래 글을 읽어보면 됩니다.
입지 분석 기준은 1) 인구 2) 직장 3) 학군 4) 환경 5) 공급입니다. 이 기준을 가지고 이제 구체적인 지역 분석에 들어가겠습니다. 이번 도시는 대전입니다.
① 대전 입지 분석
대전은 위 입지 분석 기준 어느 군에 해당할까요?
- 인구 – 3군 : 100만 명 이상
- 직장 – 3군 : 종사자 수 50만 명 이상
- 학군 – 1군 : 중학교 학업성취도 평가 95% 3개 이상
- 환경 – 3군 : 백화점 2개 이상
- 공급 – 3군 : 적정 수요 2배 범위 내
- 교통 – 3군 : 업무지구 접근성 자차 이동 40분 이내
② 대전 유성구
그럼 이제 대전 유성구 지역을 분석해 보겠습니다.
②-1. 도안동
유성구는 아파트 투자에 있어 도안동이 1등이라고 생각합니다. 상대동, 원신흥동, 봉명동도 매력적이지만, 직접 걸어보니 도안동이 자연 친화적이고 깨끗하고 쾌적한 느낌이라 실거주하기 좋다는 생각이 들었습니다.
그리고 조사를 통해 알아본 결과 대전 내에서 선호도가 둔산만큼 높은 곳이라는 결론을 내렸습니다. 신축 단지들이 있으면서 동네의 균질성이 확보되어 수요가 꾸준할 것이라 판단됩니다.
②-2. 노은동 열매마을
노은동 열매마을 아파트는 역세권이자 학원가가 잘 되어 있습니다. 그 주변으로 상권 형성도 잘 되어 있습니다. 개인적으로 좋아하는 ‘정수용 식당’도 이곳에 자리 잡고 있습니다. 여담이었고요.
> 대전 지족동 노은동 맛집 직접 구워 주는 스테이크 목살, 예약은 필수
아파트가 오래되었다는 점 빼고는 살기가 매우 좋다고 생각합니다. 택지의 균질성도 확보되어 있습니다.
②-3. 죽동, 관평, 전민동
충남대학교 앞 생활권입니다. 신축이 들어와 깨끗하고 쾌적했습니다. 그러나 단지가 몇 개 없어 생활권 규모 자체는 작았습니다. 그래서 상권의 규모가 아쉬워 유성구 내에서 3번째 순위를 매겨봤습니다.
관평동과 전민동은 죽동과 같이 3번째 순위가 어울리지 않을까 생각합니다. 유성구가 워낙 크다 보니 공동 순위가 생겼습니다.
전민동과 관평동을 비교하면, 위치는 전민동이 더 좋지만 생활권 규모는 관평동이 더 좋다고 생각합니다. 최근 관평동에 현대 프리미엄 아웃렛이 생기면서 더 좋아졌습니다. 그러나 전민동의 경우 좋은 일자리, 즉 기업이 주변에 많고 카이스트와 연구소들이 있어 배후 수요가 있다고 생각해 추가 점수를 부여했습니다.
전민동 주변을 직접 걸어보니 택지 느낌을 받았으나 막상 이곳저곳 휑한 지역이 많았습니다. 그래서 지역 내 균질성을 고려했을 때 직접 살기에는 관평이 더 좋다고 생각합니다.
②-4. 반석, 지족동
반석, 지족동은 택지로 형성된 곳이지만 밀집된 느낌이 없습니다. 반석, 지족동을 걸어 다니면서 길고 넓게 퍼진 느낌이라 아쉬웠습니다.
개인적으로 대전 서구의 관저동과 유사한 느낌을 받았지만, 관저동이 더 매력적이라 생각했습니다. 그리고 대전 중심부에서 보면 외곽인데다 밀집성이 없다는 점이 아쉬웠습니다.
②-5. 송강동
송강동은 위치가 외진 것이 가장 컸습니다. 관평동보다 못하다는 느낌이었습니다. 대전 유성구 아파트 투자 마지노선 정도로 여겨졌습니다.
대전 유성구 정리해 보겠습니다. 대전 유성구는 인구 144만 명의 대전에서 35만 명이 살고 있는 지역입니다. 직장의 질도 서구만큼 좋습니다. 백화점은 서구에 비해 하나가 적지만, 마트의 경우 1개가 더 많아 환경적으로도 서구에 크게 밀리지 않습니다. 실거주자의 편의 시설 이용 및 거주 만족도가 높은 이유이기도 합니다. 학군 역시 둔산 S급에 비해 낮지만, 그래도 등급 상으로 S급에 미칠 정도로 괜찮다고 생각합니다.
유성구의 공급은 도안동과 관평동에 집중되어 있습니다. 그리고 2023년에 공급이 가장 많을 것으로 판단됩니다. 그래서 현재 시장 분위기 하락을 지속시킬 요소로 작용하지 않을까 생각합니다. 다만, 2023년 이후로 공급이 급격하게 줄어들고 2025년까지 입주가 없다는 점에서 2023년의 시장이 지나면 아파트 투자에 훈풍이 불 가능성이 높아질 것이라는 예상을 조심스럽게 해봅니다.
③ 유성구 아파트 분석
대전 유성구에 있는 아파트 중 도안 베르디움이 가장 돋보입니다. 유성온천 역에 인접한 신축~준 신축 급 단지로 최고가 10억 원을 찍은 기엄을 토했습니다.
아파트 가격 폭발력이 있는 곳이며, 역세권의 의미가 크기도 합니다. 도안 마을 1단지와 인접하고 인근 초, 중, 고등학교가 모두 있어 학군 편리성도 높습니다. 또한 일부 단지는 영구 뷰를 확보하고 있어 프리미엄도 있을 것으로 예상합니다.
다음으로 죽동 금성백조 예미지는 충남대학교 대덕 캠퍼스와 인접하고 있으며 유성대로와 가깝고 한밭대로 위쪽에 위치해 교통 편의성도 좋아 보입니다. 그리고 아파트 단지를 걸어보니 쾌적한 느낌으로 잘 관리되고 있다고 봤습니다. 그러나 약간 고립감을 지울 수 없었습니다. 생활권이 크지 않다는 점이 마이너스, 그리고 죽동초를 품고 있었지만, 중학교가 다소 멀어 아쉬웠습니다.
다음으로 도안5 트리풀시티입니다. 도안 생활권은 유성온천 역과 거리가 있습니다. 단지 자체는 도안 베르디움과 거의 유사한 모습이지만, 역과 떨어진 점이 두 단지의 차이를 만들었다고 생각합니다.
전민동 대전 문지지구 효성해링턴 플레이스는 죽동과 매우 닮아 있습니다. 엑스포로로 이어지는 길에서 카이스트 문지캠퍼스 맞은편 생활권입니다. 생활권 규모가 크지 않고, 1990년 대 지어진 아파트만 있다가 신축 단지 1개가 들어온 경우입니다.
지족동 노은한화 꿈에그린 2단지는 반석역 인근으로 외진 느낌을 받았습니다. 언제든지 수요가 떠날 준비를 마쳤다는 생각이 들었습니다. 지족동 가장 안쪽에 위치한 트리플시티 포레는 실거주하기 좋은 조용한 곳에 위치하고 있습니다. 투자 매력도는 떨어집니다.