부동산 투자로 지방 아파트를 매매하기 위한 입지 분석 기준을 제시했습니다. 혹시 이 내용을 안 보고 오셨다면 아래 글을 읽어보면 됩니다.
입지 분석 기준은 1) 인구 2) 직장 3) 학군 4) 환경 5) 공급입니다. 이 기준을 가지고 이제 구체적인 지역 분석에 들어가겠습니다. 이번 도시는 대전입니다.
① 대전 입지 분석
대전은 위 입지 분석 기준 어느 군에 해당할까요?
- 인구 – 3군 : 100만 명 이상
- 직장 – 3군 : 종사자 수 50만 명 이상
- 학군 – 1군 : 중학교 학업성취도 평가 95% 3개 이상
- 환경 – 3군 : 백화점 2개 이상
- 공급 – 3군 : 적정 수요 2배 범위 내
- 교통 – 3군 : 업무지구 접근성 자차 이동 40분 이내
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② 대전 중구
이번에는 대전 중구 지역을 분석해 보겠습니다. 대전은 서구와 유성구를 투자하는 것이 낫지만, 중구까지는 조사해 볼 필요가 있다고 생각해 추가로 임장을 실시했습니다.
②-1. 문화, 오류동
대전 중구 문화, 오류동은 직접 걸어본 결과 대전 서구 둔산동 느낌이 났습니다. 홈플러스와 세이 백화점이 붙어 있어 구매력이 있는 것처럼 보였습니다. 그러나 세이 백화점이 일부 철수하는 점을 고려했을 때 전과 달리 소비력이 떨어지고 있다는 점은 주의가 필요해 보였습니다.
서대전 공원을 중심으로 오류동 먹자골목과 대형 마트, 백화점이 한 축, 한 블록 너머에 충남대학교 병원이 있는 점도 이 지역의 장점이었습니다. 아파트 단지의 균질성과 실거주 쾌적성을 모두 갖췄다고 생각합니다.
그러나 삼성 아파트의 노후화 및 주위 환경이 조금 아쉽다는 생각이 들었습니다.
②-2. 태평동
태평동은 버드내 아파트 중심으로 평지에 상권이 탄탄해 보였습니다. 그리고 그 상권이 학생들이 이용하기 좋은 학원가도 보여 학군에 따른 수요도 있지 않을까 예상해 봤습니다. 즉, 실거주하기 좋은 곳으로 판단되었습니다.
아파트 균질성과 쾌적성은 이곳도 확보하고 있었습니다. 그러나 삼부 아파트같이 아주 오래된 아파트라는 점이 아쉬웠습니다. 관저동이 시간이 지나면 이곳처럼 되지 않을까 생각이 들었습니다.
②-2. 목동, 중촌동
목동과 중촌동은 중구에서 서구로 넘어가는 길목에 자리하고 있습니다. 두 지역을 비교한다면 중촌동보다는 목동이 더 낫다고 생각합니다. 이 지역은 언덕과 평지가 오르락내리락 길도 구불구불 가야 하는 번거로움이 있어 환경적 이점은 떨어졌습니다.
현재 지어지고 있는 신축 아파트가 많아 완공이 되면 아파트 균질성이 확보되지 않을까 예측은 해봅니다. 그러나 과연 기존 단지와 잘 어울릴 수 있을까 의구심이 들기도 합니다. 그래도 신축이 더 많아지면 쾌적성은 높아지지 않을까요? 확신이 들진 않습니다.
신축이 많이 들어오니 입지 개선을 기대해 봅니다. 중촌 육교를 넘어서면 용문동이 나오는데, 용문에도 큰 단지가 생기고 있으니 두 지역이 함께 시너지를 줄 수 있을지 귀추가 주목됩니다.
나머지 지역은 생활권이라 부르기엔 아쉬운 구역이라 넘어가도록 하겠습니다.
대전 중구 정리해 보겠습니다. 대전 중구는 대전 144만 인구 중 22.8만 인구가 살고 있는 지역입니다. 인구 구성으로 보면 B급 지역이라고 할 수 있습니다. 주요 업무 지구도 아니기 때문에 직장 평가도 C급으로 볼 수 있습니다. 그나마 대전역과 구 도청 사이 업무 지구가 있어 이런 평가도 가능했다고 봅니다.
2022년에는 입주가 많았습니다. 2023년에는 공급이 0입니다. 그러나 2024년, 2025년 공급은 많습니다. 즉, 2022년 입주한 전세가 마무리되는데, 공급 폭탄이 대기하고 있는 실정입니다. 그래서 위험이 크다고 볼 수 있습니다.
또한 중촌 육교만 넘어가면 있는 용문동에도 분양이 예정되어 있습니다. 여기도 유사한 시기에 입주가 시작됩니다. 그래서 중구 재개발 지역은 공급 과잉으로 아파트 가격에 직격탄을 맞을 가능성이 높습니다. 특히, 목동과 중촌동에 중구의 입주가 거의 몰리고 있습니다. 이는 입지가 개선된다는 점에서 좋지만, 선호도가 낮다는 말과도 동일해서 위험과 기회가 공존하고 있다고 봅니다.
③ 중구 아파트 분석
③ 중구 구축 아파트
문화, 오류동에 위치하고 있는 삼성 아파트는 압도적인 생활권을 보유하고 있습니다. 문화동 입지가 오류동에 비해 더 좋습니다. 그런데 아파트 가격은 오류동에 위치한 삼성 아파트가 압도적으로 높게 형성되어 있습니다. 이는 서대전역, 도시철도 역세권, 코스트코 등의 교통과 상권이 있기 때문으로 판단됩니다.
유천, 태평동 현대 1,2단지 삼부 4차 아파트는 서대적역을 기점으로 좌우로 구분되어 있습니다. 택지 느낌이 나는 지역이지만, 낙후된 느낌을 지울 수가 없습니다. 그럼에도 지역 전체적인 균질성이 있어 실거주하기 좋은 지역이라는 생각이 듭니다. 입지적으로 2등이며, 가격도 이를 반영하고 있습니다.
목동, 중촌동 현대 아파트는 동서대로 좌우로 형성된 생활권입니다. 오르락내리락 꾸불꾸불한 지역으로 낙후된 곳에 신축 아파트가 들어서고 있습니다. 앞으로 신축 아파트가 더 많이 들어올 예정입니다. 그래서 입지가 개선될 여지가 많습니다. 그러나 대전 수요는 이곳보다 태평동을 더 선호하는 것으로 보입니다. 특히 버드내 아파트가 인지도가 높은 것으로 보입니다. 입지 개선은 큰 장점으로 대전 서구의 도마동이나 복수동보다는 좋다고 생각합니다.
③ 중구 준신축 아파트
문화동 센트럴파크 2단지는 주변에 비해 압도적으로 가격이 높게 형성되어 있습니다. 중구에서 거의 유일하게 학군지라 부를 만한 곳이기도 합니다. 투자 기회가 온다면 들어가도 좋을 지역입니다.
태평, 유천동 파라곤 쌍용예가 아파트는 평지에 균질적인 느낌의 택지 지역으로 보입니다. 대전 중구에서는 이런 단지가 거의 없기 때문에 좋다고 판단합니다.
용두동 미르마을 아파트는 생활권이라 부르기 어려운 수준입니다. 단지 자체로 평가가 필요합니다.
결국 서대전 사거리 주위의 아파트 단지가 좋아 보입니다. 중구 내에서도 이 지역이 선호도가 높을 것으로 판단됩니다. 그다음이 태평, 유천동인데 평지에 균질적인 택지 느낌이 나기 때문입니다. 그다음이 목동, 중촌동 순으로 꼽을 수 있습니다.