Eco N Fin의 경제 뉴스 읽기는 무심코 지나칠 수 있는 경제 용어를 풀어 기사를 쉽게 이해하도록 높습니다.
아파트 분양, 부동산 시장 관련한 뉴스에서 자주 볼 수 있는 용어인 부동산 PF 대출에 대해 알아보겠습니다.
1. 부동산 PF 대출이란?
1-1. 대출이란?
대출은 돈은 없으나 돈이 필요한 사람에게 돈은 있으나 당장 쓸 필요가 없는 사람의 돈을 연결해 주는 금융의 가장 기초적인 행위입니다. 그러나 이 중요한 돈을 아무나 빌려줄 수 없겠죠? 그래서 보통 몇 가지 기준을 세워 돈을 빌려줍니다.
1-1-1. 일반적인 대출 기준
- 담보 : 가장 확실한 조건은 담보를 설정하는 것입니다. 만약 돈을 갚지 못하면 빌려 간 돈 정도의 가치가 있는 담보를 돈 대신 받습니다. 이를 통해 돈을 돌려받지 못하는 상황을 대비합니다.
- 아파트, 주택 등 부동산이나 자동차, 미술품 등
- 돈 빌리는 사람의 능력 : 당장 담보를 잡을 물건이 없더라도 돈 빌리는 사람이 신용이 좋거나 급여가 높은 경우, 혹은 기업이라면 매출이나 영업이익이 좋다면 돈을 떼일 위험이 적기 때문에 대출을 실행합니다.
1-2. 부동산 PF 대출 뜻
그럼 부동산 PF 대출은 뭘까요? 일반적인 대출 기준, 물적 담보 혹은 신용이 아닌 Project 사업의 사업성을 보고 대출을 해주는 Financing 금융 기법입니다.
결국 부동산 PF는 부동산 사업의 사업성을 보고 대출을 해주는 것이라고 정리할 수 있습니다.
- 부동산 PF 대출 : 새로운 발전소, 고속도로, 아파트 분양 등 대규모 인프라 투자 혹은 산업 프로젝트, 도시 개발의 미래 수익을 기준으로 금융기관으로부터 자금을 대출하는 금융 기법
2. 부동산 PF 대출 특징
부동산 PF 대출은 일반 대출과 달리 담보가 미래 수익이기 때문에 이자율이 높고, 시공사의 책임 준공이나 신용 등급, 시공 능력 등 사업계획서 제출이 중요합니다. 그러나 미래 사업에 대한 판단은 승인권자의 생각이 중요하기 때문에 현실에서는 인적 네트워크(인맥)를 통한 사업 승인이 더 중요하다고 보기도 합니다.
부동산 PF 대출은 ‘브릿지론 – 본 PF 대출 – 집단 대출’ 단계를 거칩니다. 여러 단계를 거쳐 대출이 일어나기 때문에 각 과정에서 시공사 및 시행사의 부도, 분양이 안 되는 경우 같은 위험에 대한 대비가 필요합니다.
부동산 PF 대출은 아주 작은 자기 자본으로 사업을 진행하기 때문에 사업이 완료되었을 때 이익을 극대화할 수 있습니다. 그만큼 리스크도 큽니다. 그래서 평소에는 부동산 PF 대출이 많이 실행되지 않습니다. 게다가 시공사의 신용 등급이나 시공 능력까지 깐깐하게 심사하기 때문에 더욱 어렵습니다.
2-1. 일반 대출과 다른 점
- 사업에 실패하게 되어 원리금을 상환하지 못해도 사업주에게 청구하지 못한다.
- 부외 금융으로 대출을 하기 위한 회사를 별도로 만들어 대출을 실행한다.
- 대규모 인프라나 산업 프로젝트는 사업이 완료되기까지 시간이 오래 걸릴 수 있어서 장기 대출로 분류한다. 몇 년 또는 수십 년에 걸쳐 기간이 소요되기도 한다.
- 대출 실행을 위해 사업 계획 수립하고 심사하는 비용부터 법률 자문, 보험 등 사전 비용이 많이 든다. 동시에 사업 지연도 빈번하게 일어나므로 대출 이자를 높게 설정하는 편이다.
- 거대한 사업에 많은 이해관계자가 엮여 있기 때문에 다양한 보증이 설정됩니다.
2-2. 용어 정리
- 브릿지론 : 부동산 PF 대출이 승인되기 전까지 필요한 초단기 자금으로, 토지 매입 자금이나 시행사 운영비 등을 위해 빌리는 돈. 브릿지론은 본 PF가 승인될 가능성이 높은 사업에 투입되며, 이를 판단하는 기준은 투자의향서 또는 투자 확약서입니다. 보통 저축 은행에서 많이 합니다. 그리고 본 PF가 승인되면 바로 브릿지론은 상환합니다.
- 시행사 : 부동산 개발의 실질적인 운영자입니다. 토지 확보부터 인허가, 모든 공사의 전 과정을 맡아 관리합니다.
- 시공사 : 시행사로부터 사업을 발주받아 공사를 담당하는 회사입니다. 보통 부동산 PF 시공사는 건설업 면허가 있는 회사로 토목, 건축 등 사업을 직접 실시합니다. 시행사와 시공사는 분리된 경우도 있고, 동일한 경우도 있습니다.
3. 부동산 PF 대출이란, 왜?
그렇다면 부동산 PF 대출 기사가 최근에 왜 많이 나오게 됐을까요?
3-1. 급격한 부동산 자산 가격 상승
우리는 최근 몇 년 사이 급격한 부동산 자산 가격 상승을 겪었습니다. 이 과정에서 대규모 개발 사업의 수익성이 크게 개선됐습니다.
예를 들어, 전국에 멈춰 있던 재개발, 재건축 사업이 아파트 가격 상승에 따라 진행해도 될 사업으로 변모한 것입니다. 앞서 부동산 PF 대출은 심사가 엄격하고 미래 수익을 따져본다고 했습니다. 코로나 이전에 부동산 가격으로는 사업성이 떨어졌는데, 코로나로 인해 정부는 현금 살포 정책을 펼쳤고, 이에 따라 시장의 현금 유동성이 커지며 자산 가격이 높아져 사업성도 같이 올라갔습니다.
부동산 상승 흐름에 그동안 멈춰 있던 개발 예정지들이 힘을 받아 하나 둘 앞다퉈 사업 승인을 받고 부동산 PF 대출을 실행해 사업을 집행했습니다.
3-2. 기준 금리 인상 및 부동산 시장 침체
그러나 2-3년간 지속되던 유동성 확장 정책도 계속 이어지지 못했습니다. 인플레이션이란 문제를 직면했기 때문입니다. 그래서 미국부터 기준 금리를 급격하게 올리기 시작했고, 한국도 미국만큼 아니지만 기준 금리 인상을 피할 수 없었습니다. 한국은행이 올리면 시중 은행도 가만히 있을 수 없죠? 연쇄적인 금리 인상 도미노가 시작되었습니다.
그러자 끝 모르고 치솟던 아파트 가격이 주춤하기 시작했고, 어느 지역은 코로나 이전 가격만큼 내려오기도 했습니다. 부동산 거래 절벽이 이어졌고, 새 아파트 분양 불패도 미분양 사태까지 이어지며 대출의 기준이 된 ‘사업’의 수익성도 빨간불이 켜지게 되었습니다.
3-3. 불난 집에 기름을 끼얹은 레고 랜드, 흥국 생명 사태
그 와중에 경기도 지사의 실책성 발언이 도화선이 된 레고 랜드 사태와 금융 시장의 관행을 깨버린 흥국 생명 사태로 금융 대출 시장도 얼어붙었습니다.
이에 따라 핑크빛 전망만 가득했던 부동산 PF 대출이란 사업에 어두운 그림자가 드리웠습니다. 더해서 우크라이나-러시아 전쟁에 따른 국제 무역 문제로 건설 자재 가격 상승은 중, 소 건설사의 사업 진행마저 어렵게 만들어 사업의 파열음이 하나씩 터져 나오고 있습니다.
그럼 돈을 빌려준 금융기관이라도 괜찮을까요? 가장 많은 대출을 실행한 것으로 보이는 새마을금고부터 농협 등 부실이 드러나고 있습니다. 이런 사태가 경제 뉴스에 꾸준히 보도되고 있습니다.
4. 결론 : 부동산 PF 대출이란?
이상으로 부동산 PF 대출이란 무엇인지 알아봤습니다. 부동산 PF 대출에 대한 개념을 알지 못하면 분양 시장 흐름과 금융권 자금 문제의 맥을 짚는데 어려움을 겪을 것입니다. 오늘 정리한 부동산 PF 대출 내용을 통해 경제 뉴스 읽는 데 도움이 되면 좋겠습니다.
Eco N Fin 경제 뉴스 읽기와 함께 경제 상식을 늘려가는 매일매일이 되길 바라겠습니다.