금융 위원회는 제11차 비상 경제 민생회의 및 제3차 부동산 관계장관회의에서 발표한 내용을 바탕으로 은행, 보험, 저축, 여전, 상호 업권별 감독규정을 개정합니다. 잠정적으로 2022년 12월 1일 시행합니다.
핵심은 규제 지역 내 무주택자, 1주택자(기존 주택 처분 조건부)에 대해 LTV를 50%로 단일화합니다. 기존에는 무주택자 및 1주택자는 비규제 지역은 70%, 규제 지역은 20-50%로 차등 적용했었습니다. 다주택자는 비규제 지역 60%, 규제 지역 0%인데, 현행 유지합니다.
❶ LTV란?
LTV는 담보 인정 비율입니다. 내가 사려는 집값의 몇 퍼센트까지 대출을 해주는지 정하는 기준입니다. 예를 들어, LTV가 50%라고 하면 내가 사려는 집이 1억 원일 때, 최대 5천만 원까지 대출받을 수 있다는 말입니다. 정부는 이 LTV 비율 조정을 통해 주택 시장의 수요 공급을 조정합니다.
동일한 1억 원의 집이 있습니다. 정부 정책에 따라 LTV 40%로 하면 난 6천만 원이 있어야 집을 살 수 있습니다. 반대로 LTV를 70%까지 풀어주면 난 3천만 원만 있어도 집을 살 수 있습니다.
❶-1. 기존 LTV 비율은?
이번 정책 변화 전에 LTV는 어땠을까요? 내가 사려고 하는 집이 어떤 지역으로 설정되어 있는지에 따라 달랐습니다. 투기과열지구, 조정 대상 지역, 이외에 비규제 지역에 따라 LTV를 다르게 적용하기 때문입니다.
- 투기과열지구 40%
- 조정 대상 지역 50%
- 나머지 비규제 지역 70%
이랬던 규제를 이번에 완화한 것입니다. 규제 지역 내 LTV를 50%로 단일화해서 더 많은 사람이 대출 혜택을 받을 수 있게 되었습니다. 이를 통해 주택 시장 활성화를 기대합니다.
❶-2. LTV 완화의 한계
그럼에도 이번 정책은 앙꼬 없는 찐빵이라는 평가가 지배적입니다. 왜냐하면 DSR에 대한 규제가 아직 강력하기 때문입니다. 대출을 할 때 LTV도 중요하지만, 실제 대출하는 사람에게 영향이 큰 것은 DSR입니다. 그런데 이 부분에 대한 완화가 없어 LTV 완화의 효과를 누리지 못하는 경우가 많다는 것입니다.
❷ DSR이란?
DSR은 주택 담보 대출에서 LTV보다 더 엄격한 대출 규제 방식입니다. LTV 규제보다 DSR를 제한하면서 대출 제한이 더 큰 폭으로 늘어났습니다.
DSR은 총부채 원리금 상환 비율입니다. 즉, 내 연간 전체 소득에서 몇 퍼센트를 빚 갚는데 써도 되는지 정하는 것입니다. 예를 들면, 내가 연봉이 5천만 원이라고 합시다. 만약 DSR 50% 적용하면 난 연간 2천5백만 원만 빚 갚는데 쓸 수 있습니다. 이를 한 달로 나눠봅시다. 그러면 한 달에 208만 원 정도까지 빚 갚는데 써야지 그 이상 대출을 해서 갚으면 안 되는 것입니다.
그럼 이런 상황이 벌어집니다. 나는 월급은 적지만, 절약해서 내 월급 대부분을 빚을 갚더라도 대출해서 집을 사고 싶습니다. 그렇게 해서라도 집을 사야 부동산 상승 수혜를 누릴 수 있습니다. 근데 이걸 정부에서 규제해 내가 아끼려는 마음이 있어도 대출을 받을 수 없습니다.
내 월급이 500만 원이고, 좋은 집에 살고 싶어 정말 100만 원만 빼고 다 대출 갚아도 된다고 생각했습니다. 허리띠 졸라매고 살면서 정말 좋은 곳에 내 집 마련하고 싶었으니까요. 근데 DSR을 50% 적용하니 나는 250만 원 갚을 정도만 대출할 수 있습니다. 그래서 대출금이 제한되다 보니 원하는 곳에 집을 살 수 없게 되었습니다.
더군다나 요새 집값이 엄청 올랐습니다. 그래서 대출받아야 할 금액은 더 커졌는데 금리는 올라갑니다. 즉, 월 상환 대출금을 제한하면 대출받을 수 있는 금액이 전에 비해 반밖에 안되는 것입니다. 이런 상황에서 DSR 완화 없이 LTV만 올려주는 것은 기만입니다.
주택 시장 활성화와 더불어 국민의 주거 안정을 해결하는 것은 꼭 필요하지만 참 어려운 일임을 알고 있습니다. 그렇지만 이런 정책적 연관성 정도는 고려하고 정책을 실시해야 하지 않을까요?