부동산 투자로 지방 아파트를 매매하기 위한 입지 분석 기준을 제시했습니다. 혹시 이 내용을 안 보고 오셨다면 아래 글을 읽어보면 됩니다.
입지 분석 기준은 1) 인구 2) 직장 3) 학군 4) 환경 5) 공급입니다. 이 기준을 가지고 이제 구체적인 지역 분석에 들어가겠습니다. 이번 도시는 대전입니다.
① 대전 입지 분석
대전은 위 입지 분석 기준 어느 군에 해당할까요?
- 인구 – 3군 : 100만 명 이상
- 직장 – 3군 : 종사자 수 50만 명 이상
- 학군 – 1군 : 중학교 학업성취도 평가 95% 3개 이상
- 환경 – 3군 : 백화점 2개 이상
- 공급 – 3군 : 적정 수요 2배 범위 내
- 교통 – 3군 : 업무지구 접근성 자차 이동 40분 이내
② 대전 서구
그럼 이제 대전 서구 지역을 분석해 보겠습니다.
②-1. 둔산동
정부 대전 청사 인근, 택지지구, 균질성이 존재합니다. 게다가 학원가부터 공원에 이르기까지 쾌적한 환경을 가지고 있습니다. 더해서 시청, 법원, 검찰청 등 주요 업무 지구가 모여 있습니다. 그리고 갤러리아 백화점과 그 주변 탄탄한 상권이 있습니다. 대전 중심지로 오래된 곳이지만 독점적 입지로 여전히 대전 내에서 가장 매력적이고 살기 좋은 곳입니다.
둔산동이 대전 내 입지 1등이라고 생각합니다. 둔산동 내에서 한밭대로 기준으로 크로바 아파트와 샘머리 아파트를 비교하면 크로바 아파트가 더 좋다고 생각합니다.
②-2. 탄방, 용문동
탄방, 용문동의 가장 큰 장점은 둔산동과의 연결성입니다. 입지도 점점 개선되어 가는 중입니다. 그래서 미래 가치가 확실하여 높은 점수를 줘 대전 내 2등이라고 생각합니다. 그러나 당장은 좀 아쉬운 부분이 있습니다.
둔산과 연결된 느낌 외에 탄방, 용문동만의 매력을 가져야 할 필요가 있습니다. 용문동과 탄방동 재개발 사업이 완료되고 그 주변의 상권, 교통이 개선되면 더 큰 가치가 생길 수 있습니다.
②-3. 월평, 만년동
만년동보다 월평동입니다. 그러나 지역의 균질성은 다소 아쉽습니다. 발전된 도시 느낌과 낙후된 느낌이 공존하고 있습니다. 그래서 다소 아쉬운 부분이 있습니다. 그러나 역세권이면서 대단지 아파트가 있고, 학교나 둔산 학원가 접근성은 높은 점수를 줄 수 있습니다.
②-4. 갈마동
서구에서 보는 다음 동네는 갈마동입니다. 이 생활권부터는 아파트 단지 자체가 더 중요합니다. 큰마을 아파트 자체는 월평동보다 더 좋을 수 있습니다. 그러나 그 외에 생활권은 많이 낙후되었습니다. 그리고 평지에서 평지가 아닌 곳으로 이어져 갈마동 내에도 큰 차이가 있음을 인지해야 합니다.
②-5. 도안, 관저동
관저동은 둔산 중심의 대전에서 외부로 빠져 있습니다. 그래서 위치 빼고는 다 좋습니다. 위치가 고립된 느낌이 있습니다.
둔산 학원가와 접근성을 제외한다면 살고 싶은 동네라는 생각이 들었습니다. 동네를 걸으면서 드는 분위기가 좋았습니다. 택지나 상권도 전체적으로 균질하고 대학 병원도 있습니다.
도안동은 관저동과 유사합니다. 둘 중 선택한다면 관저동보다는 도안동이 더 낫다고 생각합니다. 그 이유는 도안이 관저보다 신축이 많고 유성과 가깝기 때문입니다.
②-6. 내동, 도마동, 복수동
내동은 지형이 평지입니다. 서구 중심지 제외한 외곽지는 언덕이 많은데 여기는 평지라 장점이 있습니다. 아파트 단지는 2개 정도 있고 상권이 좋았습니다. 시장을 방문하니 깨끗하고 사람들이 많았습니다. 그리고 이곳까지는 둔산으로 접근할 수 있는 여력이 있다고 봤습니다.
복수동은 철도로 구분되어 있습니다. 아파트 균질성은 어느 정도 확보되어 있습니다. 그리고 실거주 입지가 갖추어진 곳입니다.
도마동은 낙후된 곳에 신축 아파트가 하나 들어섰습니다. 신축 빼고는 매력이 없어 보입니다. 배재 대학 주변은 경사가 급하고 도마1동으로 내려오면 평지 재개발이 시작되고 있습니다. 발전 가능성은 있어 보이지만 현재는 투자 지역으로 생각하기 어려운 구석이 있습니다.
대전 서구 정리해 보겠습니다. 대전 서구는 인구 144만 명의 대전에서 47만 명이 살고 있는 지역입니다. 직장의 질도 좋습니다. 특히 학군이 S급으로 좋으며 둔산 학원가는 독점적인 가치가 있다고 볼 수 있습니다. 그리고 백화점과 마트도 많아 편의 시설도 많습니다.
대전 서구는 양질의 일자리와 고소득 종사자, 좋은 학군지, 편의 시설, 좋은 택지, 지하철까지 대전의 대표적인 입지 강자라고 볼 수 있습니다. 모든 동이 그런 것은 아니지만, 둔산동은 S급 입지를 가졌다고 볼 수 있습니다. 또한 둔산동 접근성이 대전에서는 투자 가치의 중요한 점이라고 생각해야 합니다.
③ 서구 아파트 분석
대전 서구 둔산동에 위치한 크로바 아파트는 압도적인 가격과 입지를 가지고 있습니다. 그래서 투자로 접근하긴 넘기 힘든 벽이 있습니다. 아쉽지만 내 몫은 아니지 않을까 생각합니다.
둔산동 둥지 아파트와 월평동 누리 아파트는 유사한 흐름을 보입니다. 이 둘 중 둥지 아파트가 더 낫다고 생각합니다. 균질성과 쾌적성 측면에서 둔산동 둥지 생활권이 더 좋기 때문입니다. 학군은 3대 중학교가 위치한 곳이라 동일합니다. 둥지는 둔산동이라는 이점, 누리는 역세권이라는 이점이 있습니다.
둔산동 향촌마을 아파트는 갤러리아 바로 옆, 핫 플레이스에 위치하고 있습니다. 그러나 학군지 느낌은 적습니다.
갈마동 큰마을 아파트는 위치는 갈마동이지만 거의 둔산동이라고 봐도 무방합니다. 둔산동이 아닌 게 아쉽습니다. 큰 도로를 건너야만 둔산으로 갈 수 있는 것이 단점입니다. 그러나 바로 옆에 들어설 숭어리샘 아파트 단지가 형성되면 시너지 효과가 생길 수 있다고 생각합니다.
관저동 아파트들은 위치만 아니면 전체적으로 좋습니다. 관저에 살면 다른 동네는 가지 못한다는 말이 있습니다. 그러나 관저동으로 들어가는 허들이 높습니다.
내동 레미안은 살만한 동네? 정도 느낌을 받았습니다. 단지가 2개만 있는 것이 아쉽습니다. 그렇지만 투자의 관점에서 볼 때 마지노선으로 포함시킬 수 있지 않을까 생각이 듭니다.